Tujuh Cara Jitu Tawar-menawar Rumah

Tujuh Cara Jitu Tawar-menawar Rumah (Foto: google.com)

Membeli rumah adalah sebuah keputusan yang berjangka panjang dan berisiko tinggi. Salah memutuskan, Anda akan menyesal seumur hidup.

 

Membeli rumah tak harus baru. Anda bisa mencari rumah bekas yang sesuai dengan selera Anda. Membeli rumah bekas, Anda akan dihadapkan oleh proses tawar-menawar. Untuk itu, perlu Anda kenali dulu cara bernegosiasi dengan penjual rumah sebelum mulai melakukan tawar-menawar. Berikut beberapa strategi yang bisa Anda terapkan dalam proses tawar-menawar.

 

- Ketahui harga pasar

 

Jika rumah pilihan Anda sudah ditemukan, pastikan Anda cocok dengan harga yang ditawarkan pemilik. Untuk tahu bahwa harga yang ditawarkan cocok atau tidak, ada baiknya Anda mengetahui lebih dulu harga pasaran untuk rumah dengan tipe dan ukuran yang sama di kawasan tersebut. 

 

- Tetap objektif

 

Anda harus tetap melihat rumah yang sudah Anda pilih itu secara objektif. Jika terlalu terbawa perasaan, dalam artian sangat menyukai rumah tersebut, maka hal itu tidak akan menguntungkan. Sekali Anda melibatkan emosi dalam bernegosiasi, harga jual rumah tidak akan memberi keuntungan bagi Anda.

 

- Fleksibel

 

Yang harus Anda pahami adalah, tidak ada negosiasi tanpa kompromi. Namun dalam berkompromi, usahakan agar kendali tetap di tangan Anda. Bersikaplah fleksibel. Ajukan penawaran harga setelah survei.

 

-Tentukan batas maksimal penawaran

 

Investor yang baik adalah mereka yang sudah melakukan persiapan sebelum bernegosiasi. Dengan demikian, ketika negosiasi berlangsung, Anda sudah menentukan batas maksimal harga penawaran.

 

- Jangan sebut harga lebih dulu

 

Jangan pernah Anda menjadi yang pertama menyebut harga. Biarkan penjual menyebutkan harga jual serta berapa batas akhir penawarannya. Biasanya, setelah itu penjual akan menanyakan harga penawaran.

 

- Tawar lebih rendah

Ketika mengajukan penawaran, berikan angka lebih rendah dari harga transaksi yang diinginkan. Misalnya, ingin bertransaksi di angka Rp 1 miliar, maka ajukan penawaran pada kisaran Rp 600 juta hingga Rp 800 juta. Dengan demikian, ada rentang Rp 200 juta sampai Rp 400 juta yang bisa digunakan untuk bernegosiasi.

 

- Meminta tenggang waktu

 

Setelah disepakati, masih ada negosiasi lanjutan berkaitan dengan jangka waktu pembayaran. Pembiayaan yang dibantu oleh bank membutuhkan waktu sekitar 1 bulan. Jadi, Anda harus meminta tenggang waktu lebih lama untuk proses pencairan tersebut. Biasanya, penjual akan memaklumi dan menerima permintaan tersebut.

---

http://www.rumahku.com/

Investasi Hijau Atur Suhu dengan Jendela

Investasi Hijau: Atur Suhu dengan Jendela

Mempersiapkan rumah Anda agar siap menghadapi cuaca yang begitu sering berubah bisa membuat tersenyum saat membayar rekening listrik di akhir bulan. Kita sering abai dengan solusi-solusi sederhana yang bisa menghemat dan tanpa pikir panjang memilih solusi jangka pendek yang belum tentu lebih efektif.

 

Dari pada membeli penyejuk ruangan yang mahal, Anda bisa menghemat sekaligus tetap bisa menikmati udara sejuk dengan cerdas mengatur penutup jendela. Bagaimana caranya? Simak penjelasan di bawah ini.

 

Pertimbangkan untuk memasang penutup yang bisa disesuaikan di semua jendela di hunian Anda. Penghuni bisa membuka penutup selama siang hari supaya cahaya alami matahari masuk, sekaligus meminimalkan penggunaan penerangan listrik di dalam rumah saat matahari masih bersinar. Di malam hari atau saat cuaca sedang dingin, penutup jendela akan berperan sebagai alat penyekat kehangatan, agar hunian tidak sedingin udara luar. Jika hunian yang ada di daerah dengan iklim subtropis atau pegunungan yang sejuk memiliki sebuah sistem pemanas dan pendingin, sarankan penghuninya untuk menyesuaikan suhunya agar tetap moderat.

 

Bahan pelengkap jendela ini sering dipasang secara permanen kedinding interior dan rangka jendela sehingga diperlukan bantuan orang berpengalaman untuk melakukannya. 

 

Ada begitu banyak jenis penutup jendela yang tersedia di toko-toko sekarang, seperti tirai, korden, dan sebagainya. Beberapa di antaranya bahkan terbuat dari bahan yang ramah lingkungan. Jika ingin memilih yang berbahan tenun, ada pilihan katun, rami dan lenan.

 

Jika lebih menyukai penutup dari kayu, pilih yang tidak mengandung cat ber-VOC atau tidak mengandung bahan cat yang beracun terutama jika Anda memiliki anak-anak kecil dan hewan peliharaan sehingga kualitas udara dalam ruang tidak tercemar. Temukan sesuatu yang cocok dengan arsitektur bangunan dan menjaga warna agar tetap netral bagi para penghuni.

Prosedur Dan Syarat Sah Jual Beli Tanah

Jual beli hak atas tanah merupakan proses peralihan hak yang sudah ada sejak jaman dahulu. Jual beli ini didasarkan pada hukum Adat, dan harus memenuhi syarat-syarat seperti: Terang, Tunai dan Rill. Terang artinya di lakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, Tunai artinya di bayarkan secara tunai, dan Rill artinya jual beli dilakukan secara nyata. Jadi, apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual beli sebagaimana dimaksud.

Dewasa ini, yang diberi wewenang untuk melaksanakan jual beli adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang terdiri dari:

1. PPAT sementara yakni Camat yang oleh karena jabatannya dapat melaksanakan tugas PPAT untuk membuat akta jual beli tanah. Camat disini diangkat sebagai PPAT untuk daerah terpencil atau daerah – daerah yang belum cukup jumlah PPAT nya.
    
2. PPAT yakni Pejabat Umum yang diangkat oleh kepala Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai kewenangan membuat akta jual beli yang bertugas untuk wilayah kerja tertentu.

Adapun prosedur jual beli tanah yang harus ditempuh dalam pelaksanaan jual beli tanah dan bangunan adalah sebagai berikut:

1. Akta Jual Beli (AJB) Bilamana sudah tercapai kesepakatan mengenai harga tanah termasuk didalamnya cara pembayaran dan siapa yang menangung biaya pembuatan Akta Jual Beli (AJB) antara pihak penjual dan pembeli, maka para pihak harus datang ke kantor PPAT untuk membuat akta jual beli tanah.
    
2. Persyaratan Akta Jual Beli (AJB). Hal-hal yang diperlukan dalam membuat Akta Jual Beli tanah di kantor PPAT adalah sebagai berikut:
    

Syarat-syarat yang harus dibawa Penjual Tanah:

1. Asli sertifikat hak atas tanah yang akan dijual;
2. Kartu Tanda Penduduk;
3. Bukti Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) sepuluh tahun terakhir;
4. Surat persetujuan suami isteri serta kartu keluarga bagi yang telah berkeluarga.

Syarat-syarat yang harus dibawa oleh Calon Pembeli Tanah:

1. Kartu Tanda Penduduk
2. Kartu Keluarga
3. Proses pembuatan AJB di Kantor PPAT

Persiapan pembuatan AJB sebelum dilakukan proses Jual Beli Tanah:

1. Dilakukan pemeriksaan mengenai keaslian dari sertipikat termaksud di kantor Pertanahan untuk mengetahui status sertifikat saat ini seperti keasliannya, apakah sedang dijaminkan kepada pihak lain atau sedang dalam sengketa kepemilikan, dan terhadap keterangan sengketa atau tidak, maka harus disertai surat pernyataan tidak sengketa atas tanah tersebut.
2. Terkait status tanah dalam keadaan sengketa, maka PPAT akan menolak pembuatan AJB atas tanah tersebut.
3. Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut maka tidak lantas menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum.
4. Penjual diharuskan membayar Pajak Penghasilan (Pph) sedangkan pembeli diharuskan membayar bea perolehan hak atas tanah dan anggunan (BPHTB) dengan ketentuan berikut ini: Pajak Penjual (Pph) = NJOP/harga jual X 5 % Pajak Pembeli (BPHTB) = {NJOP/harga jual - nilai tidak kena pajak} X 5%

Pembuatan Akta Jual Beli Tanah

1. Dalam pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis.
    
2. Dalam pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi.
    
3. PPAT akan membacakan serta menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta, dan bila isi akta disetujui maka oleh penjual dan calon pembeli akta tersebut akan ditandatangani oleh para pihak, sekaligus saksi dan pejabat pembuat akta tanah sendiri.
    
4. Akta dibuat dua lembar asli, satu disimpan oleh di kantor PPAT dan lembar lainnya akan disampaikan kepada kantor pertanahan setempat untuk keperluan balik nama atas tanah, sedangkan salinannya akan diberikan kepada masing-masing pihak.

Proses setelah Akta Jual Beli jadi dibuat

1. Setelah Akta Jual Beli selesai dibuat, PPAT menyerahkan berkas tersebut ke kantor pertanahan untuk balik nama sertipikat; dan,
    
2. Penyerahan akta harus dilakukan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak ditandatangani, dengan berkas-berkas yang harus diserahkan antara lain: Surat permohonan balik nama yang telah ditandatangani pembeli, Akta Jual Beli dari PPAT, Sertipikat hak atas tanah, Kartu tanda penduduk kedua belah pihak, Bukti lunas pembayaran Pph, serta bukti lunas pembayaran bea perolehan hak atas tanah dan bangunan.

Proses di Kantor Pertanahan

1. Saat berkas diserahkan kepada kantor pertanahan, maka kantor pertanahan akan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah yang selanjutkan akan diberikan kepada pembeli;
    
2. Nama penjual dalam buku tanah dan sertipikat akan dicoret dengan tinta hitam dan diberi paraf oleh kepala kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk;
    
3. Nama pembeli selaku pemegang hak atas tanah yang baru akan ditulis pada halaman dan kolom yang terdapat pada buku tanah dan sertipikat dengan dibubuhi tanggal pencatatan serta tandatangan kepala kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk; dan,
    
4. Dalam waktu 14 (empat belas) hari pembeli berhak mengambil sertipikat yang sudah dibalik atas nama pembeli di kantor pertanahan setempat.

---

http://www.rumahku.com/

Pajak Biaya Jual Beli Rumah

Biaya-biaya yang akan dikeluarkan selama pembelian rumah biasanya tidak jauh dari biaya-biaya dibawah ini:

Biaya Pembuatan IMB (Ijin Mendirikan Bangunan)

Untuk membuat IMB (Izin Mendirikan Bangunan) biasanya hanya memakan biaya tak lebih dari 1 Juta bila kita urus sendiri sesuai jalurnya dan bersedia menuggu sesuai waktu yang ditentukan ( biasanya 2-3 minggu).

 

Namun apabila kita menginginkan proses yang lebih cepat biasanya kita akan mendapatkan biaya tambahan (kurang dari 2 minggu, tergantung biaya).

Biasanya bagi yang akan mengajukan kredit ke BANK akan meminta dipercepat dan pada biasanya para petugas yang mengurus IMB ini juga mengetahui tujuan dipercepat ini, sehingga mereka akan me mark-up harga mengingat tujuan pengajuan IMB ini adalah untuk mendapatkan dana segar dari bank.

 

Yah, begitulah proses birokrasi yang "First Money - First Serve" dari para oknum pejabat terkait walaupun tidak semuanya begitu.

 

IMB untuk tanah yang luas-nya di bawah 250m2 konon bisa dilakukan di Kelurahan dimana tanah itu berada dan tidak perlu ke BPN (Badan Pertanahan Nasional).

 

Pengajuan IMB ada 3 jenis yaitu,

1. IMB Rumah Baru,
2. IMB Renovasi
3. IMB Rumah Lama.

 

IMB Rumah Baru

Untuk mengajukan rumah baru seharusnya tidak memakan biaya besar dan lebih cepat karena biasanya yang membangun (kontraktor) sudah memliki gambar yang fix sehingga prosesnya lebih cepat. 

 

Untuk gambar juga harus mengikuti ketentuan yang berlaku dimana luas dan letak tanah kosong harus sesuai dengan aturan pemerintah. 

 

Biayanya sekitar 3,5 juta untuk proses 2 minggu. Bila kita membeli rumah yang baru di perumahan yang baru dibangun, kita tidak perlu repot-repot membuat IMB, karena developer pasti sudah memilki IMB untuk perumahan tersebut. 

 

Dan bila kita membeli di perumahan dengan KPR bank, maka pihak bank tersebut yang akan berurusan dengan devloper dan kita tinggal menuggu saja. 

 

Tapi bila kita membeli dari rumah seken, maka kita harus mengurus IMB-nya.

 

 

IMB Renovasi

IMB diajukan apabila akan dilakukan renovasi atau perombakan rumah yang signifikan sehingga ukuran dan bentuk rumah juga berubah banyak. 

 

Pengajuan ini juga cenderung cepat bila kita sudah memilki gambar denah sebelum dan sesudah dirombak, serta ukuran yang baru tidak melebihi ketentuan pemerintah yaitu luas tanah yang tersisa harus 40% dari luas total tanah, serta letak tanah ruang tanah kosongnya harus berada di samping, depan dan belakang rumah, sesuai ketentuan (bukan hanya berada di depan saja). 

 

Apabila tidak sesuai dengan ketentuan, maka gambar akan dirubah atau akau digunakan gambar palsu yang sudah dimanipulasi yang tentu saja ini akan memakan biaya dan dan dana lebih.

 

Jadi lebih baik tanyakan dulu ke bagian IMB di kelurahan atau BPN agar well prepare. 

 

Biasanya biayanya sekitar 3,5 Juta untuk tanah yang tidak ada masalah. 

 

Yang dimaksud bermasalah adalah apabila di renovasi mejadi sebuah rumah sedangkan denah adalah 2 kapling biasanya akan dikenakan tambahan 500rb – 1 juta untuk merubah status tanah 2 kapling menjadi 1 kapling.

 

IMB Rumah Lama

IMB ini diajukan apabila kita membeli rumah seken yang belum memliki IMB saat membangunnya (bahasa kasarnya adalah bangunan liar).

 

Biaya yang dikeluarkan akan lebih besar daripada IMB rumah baru dan renovasi karena akan dikenakan denda dan dispensasi dari Pemda (Pemerintah daerah) yang besarnya bisa lebih mahal 2-3 juta. 

 

Tergantung persentase dari NJOP. 

 

Biaya ini belum termasuk biaya penggabungan 2 kapling atau lebih menjadi 1 kapling apabila ternnyata bangunan berada diatas penggabungan kapling tsb. 

 

Biasanya untuk pembuatan IMB + denda + despenasi +penggabungan tanah memakan biaya 7-8 juta.

 

Pengajuan ke-3 IMB diatas pada umumnya dilakukan karena alasan mengajukan KPR dan Kredit ke BANK. 

 

Saran saya bila alasannya untuk mengajukan kredit KPR lebih baik menggunakan IMB rumah baru saja walaupun sebenarnya rumah tsb adalah rumah seken, jadi rumah lama yang ada sekarang dianggap rumah yang baru di bangun. 

 

Karena bank juga tidak akan cross check apakah IMB tersebut untuk rumah lama, renovasi atau rumah lama. 

 

IMB bagi BANK adalah syarat administrasi dan tidak melihat jenis IMB tsb tetapi melihat dari ukuran rumah yang tertera dengan ukuran rumah di dalam faktur pajak. 

 

Pada umumnya setiap rumah tidak memiliki IMB yang sesuai dengan yang eksisting karena telah banyak perubahan baik di dalam maupun diluar bangunan. 

 

IMB yang sesuai antara ukuran di IMB dengan eksisting akan diminta utuk pengajuan kredit. 

 

Sebagai tambahan, pada saat mengajukan IMB, ada beberapa syarat yang harus di persiapkan yaitu: 

• Fotocopy identitas asli pemilik rumah/tanah, 
• Fotocopy Kartu Keluarga pemilik tanah, 
• Fotocopy Sertifikat tanah, 
• dan berkas-berkas yang harus di tandatangin dengan materai sebanyak 7 buah. 

 

Agar kita tidak bolak-balik ke kelurahan/BPN, mintalah berkas-berkas yang harus di isi dan ditandatangani sehingga kita datang ke kelurahan/BPN langsung menyerahkan semua syarat tersebut.

 

Pajak Penjual dan Pajak Pembeli

Berhati hatilah dengan penjual rumah yang ingin menjual rumahnya dengan harga bersih, karena kita harus tau dulu apakah harga bersih adalah harga diluar notaris dan pajak penjual atau tidak. 

 

Bila penjual minta bersih diluar biaya-biaya lain. 

 

Bersiap-siaplah untuk merogoh tabungan lebih banyak. 

 

Rincian pajak adalah sbb:

• Pajak Penjual (PPH): 5% x harga (tanah+rumah) NJOP
• Pajak Pembeli (BPHTB): 5% x harga (tanah+rumah – 60 Juta)
  
  Contoh:
  Luas tanah 145 m2, harga tanah di NJOP adalah 1,300,000/m2, harga bangunan di NJOP 500rb/m2.
  Sehingga Pajak Penjual = 5% x [145 x (1,300,000 + 500,000) ] = 13,050,000.
  Pajak pembeli = 5% x [[145 x (1,300,000 + 500,000) ] – 60,000,000]] = 10,050,000. 

 

Sehingga apabila kita yang harus membayar pajak pejual maka kita harus mengeluarkan dana untuk pajak jual beli adalah 23.100.000 diluar harga rumah.

 

Biaya Notaris

Apabila biaya notaris yang akan ditunjuk bersama di tanggung oleh pembeli maka bersiap-siap aja untuk mengeluarkan waktu dan tenaga yang lebih, karena selain kita harus mencari-cari notaris PPAT yang murah dan benar (bila tidak melalui KPR Bank) kita juga harus ngotot-ngototan menawar harga ke notarisnya. 

Tapi bila kita melalui KPR bank, kita akan mendapat notaris yang sudah memiliki standar biaya dari BANK tsb. 

 

Untuk mendapatkan harga yang spesial dari notaris BANK kita harus pandai-pandai meloby manager cabang bagian perkreditan tempat kita mengajukan tsb. 

 

Akan lebih baik bila kita bisa meloby ke yang lebih berwenang diatas manager tsb, sehingga kita akan mendapatkan potongan harga khusus untuk notaris tsb.

 

Biaya-biaya yang akan kita keluarkan untuk notaris sbb:

• Biaya cek sertifikat: Rp 100,000
• Biaya SK 59: Rp 100,000
• Biaya validasi pajak: Rp 200,000
• Biaya Akte Jual Beli (AJB): Rp 2,400,000
• Biaya Balik Nama (BBN): Rp 750,000
• SKHMT: Rp 250,000
• APHT: Rp 1.200,000
• Total: Rp 5,000,000

 

Cek sertifikat diperlukan untuk memastikan apakah sertifikat tersebut asli atau palsu. 

 

Validasi pajak juga perlu untuk memastikan apakah pajak sudah dibayar/belum atau bukti pembayaran ternyata palsu.

 

Biaya akte jual beli merupakan biaya perngurusan segala berkas-berkas sampai selesai dan kita hanya menandatangani bersama si penjual semua berkas-berkas dan pernjanjian jual beli. 

 

Biaya balik nama adalah biaya pengurusan balik nama semua sertifikat dari penjual ke pembeli.

 

Biaya Bank

Bila mengajukan kredit melalui bank kita akan dikenakan biaya administrasi antara lain:

 

Biaya apraisal sebesar Rp.300.000 yaitu biaya administrasi untuk proses pengajuan peminjaman kredit ke bank.

 

Biaya administrasi PSJT sebesar 0.5% dari sisa pokok kredit kita. 

 

Biaya ini akan di bebankan ke kita bila kita kita akan melunasi KPR  kurang dari 1 tahun. 

 

Tapi bila lebih dari satu tahun kita tidak akan dikenakan biaya apapun.

 

Biaya peningkatan HGB ke SHM

Bila sertifikat yang ada adalah HGB (Hak Guna Bangunan), maka  pembeli dapat meningkatkan sertifikat menjadi SHM (Sertifikat Hak Milik). 

 

Biayanya sebagai berikut:

 

Biaya pemasukan kas negara (2% x (NJOP tanah – 60 Juta)

Misal harga NJOP tanah : Rp 1,300,000/ m2 dan luas tanah adalah 145 m2.

maka NJOP tanah : 1,300,000x 145 = 188,500,000. 

 

Jadi biaya pemasukan kas negara untuk peningkatan SHM adalah : 2% x (188,500,000 - 60,000,00) = Rp 2,570,000

 

Jasa notaris: Rp 1,000,000- Rp 2,000,000 jadi total biaya peningkatan hak milik antara Rp 3,570,000- Rp 4,570,000

 

Biaya Roya

Roya adalah proses pencoretan atau pengembalian hak serifikat yang  awalnya dimiliki oleh Bank kepada pemilik, karena sebelumnya sertifikat tersebut telah dijaminkan ke Bank untuk kredit. 

 

Biasanya biaya Roya akan dikeluarkan apabila kita membeli tanah yang sedang dijaminkan oleh si penjual (Seken), dan seharusnya biaya ini di tanggung oleh si penjual.

 

Tapi apabila kita ingin proses dipercepat, maka pengurusan roya dapat juga dilakukan oleh notaris sekaligus yang biayanya bisa dibebankan kepada si penjual.

 

Umumnya biaya pengurusan roya yang dilakuakan sendiri ke BPN adalah Rp 150,000 – Rp 250,000 bila di urus sendiri.

 

Tapi bila melalui notaris kita akan dikenaka biaya Rp 500,000.

---

http://www.rumahku.com/