Contoh dan Cara Menghitung BPHTB pada Tanah Warisan

Sebagaimana perolehan hak berdasarkan jual beli, perolehan hak atas tanah dan bangunan karena warisanpun dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB. Prinsipnya adalah para ahli waris memperoleh hak atas tanah dan bangunan dan karena itu negara mengenakan pajak.

BPHTB karena warisan diatur dalam UU No. 20 Tahun 2000 tentang BPHTB karena perolehan hak karena warisan merupakan salah satu jenis perolehan hak yang dikenakan pajak. Jenis perolehan hak lain yang juga dikenakan BPHTB bisa dilihat disini.

Mengenai warisan dan siapa saja ahli waris dan bagian-bagiannya diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer) atau Burgerlijk Wetboek (BW) atau Hukum Perdata Barat dan UU No. 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan. Khusus untuk yang beragama Islam juga merujuk kepada  Kompilasi Hukum Islam (KHI) dan Hukum Islam yang tidak dipositifkan (tidak dijadikan hukum tertulis di Indonesia, berlaku untuk seluruh umat Islam di dunia).

Tetapi dalam pembahasan ini hanya menghitung BPHTB warisan untuk kasus yang sederhana yang paling sering terjadi, yaitu seorang meninggal memiliki ahli waris berupa istri dan anak-anak.

Penghitungan BPHTB karena pewaris pemilik tunggal hak atas tanah dan bangunan

Kondisi ini terjadi apabila pemilik tanah dan bangunan hanya atas nama satu orang atau yang tertulis dalam sertifikat hanya nama pewaris saja, maka yang berhak menjadi ahli warisnya adalah istri dan anak-anaknya.

Berbeda dengan perhitungan BPHTB karena jual beli yang menghitung BPHTB berdasarkan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) atau harga transaksi, perolehan BPHTB karena warisan dihitung berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang dianggap sebagai NPOP.

Prinsip perhitungan sama dengan jual beli yaitu 5 % x (NPOP – NPOPTKP)

Dimana NPOPTKP warisan adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak yang besarnya berbeda untuk masing-masing daerah. Sebagai contoh NPOPTKP untuk DKI Jakarta adalah Rp. 350.000.000,- dan untuk daerah Bogor, Depok, Tangeran dan Bekasi adalah Rp. 300.000.000,-

Besarnya NPOPTKP untuk daerah lain ditetapkan berdasarkan peraturan daerah masing-masing karena sekarang ini pemungutan BPHTB dilakukan oleh Dinas Pendapatan Daerah. Untuk mencari informasinya bisa ke Kantor Pajak atau Kantor Pertanahan atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Contoh perhitungan PBHTB karena warisan bisa dilihat sebagai berikut:

Seorang ayah meninggal memiliki sebidang tanah kosong di Jakarta Selatan, kemudian akan dilakukan balik nama ke atas nama para ahli waris atau anak-anak dan istrinya. Karena proses balik nama tersebut para ahli waris diwajibkan membayar BPHTB.

Data-data tanah objek warisan sebagai berikut:

• Luas 1.000 m2
• NJOP = 1.000.000,- per meter
• NPOP = 1.000 x Rp. 1.000.000,- = Rp. 1.000.000.000,- sama dengan NJOP total
• NJOPTKP waris adalah Rp. 350.000.000,- (DKI Jakarta)

Besarnya BPHTB adalah sebagai berikut:

• BPHTB = 5 % x (NPOP – NPOPTKP)
• BPHTB = 5 % x (Rp. 1.000.000.000 – Rp. 350.000.000) = Rp. 32.500.000,-

Dalam prakteknya penulisan di lembar BPHTB hanya dituliskan nama salah satu ahli waris saja dengan diikuti menulis CS (cum suis) yang berarti dan kawan-kawan, di belakang namanya.

Penghitungan BPHTB jika objek warisan merupakan milik bersama

Adakalanya karena situasi tertentu, tanah dan bangunan dimiliki oleh lebih dari satu orang. Penyebabnya bisa jadi karena pembelian dilakukan secara patungan beberapa orang untuk keperluan tertentu.

Sebagai contoh, beberapa orang sepakat untuk membeli tanah dan bangunan sehingga di dalam sertifikat tercantum beberapa orang.

Sebidang tanah kosong di Jakarta Selatan dimiliki oleh beberapa orang, sehingga di sertifikat tercantum nama semua pemiliknya:

1.    Irwandy

2.    Riza Surya Dharma

3.    Fadli Aulia

4.    Eldwin Syarif

5.    Rajo Angek Garang

Dengan bagian masing-masing seperlima sama besar (atau berapapun bagian masing-masing, menurut kesepakatan)

Pada suatu hari Rajo Angek Garang meninggal dunia, sehingga haknya beralih ke ahli warisnya. Rajo Angek Garang meninggalkan para ahli waris:

1.    Maknyak Jumas (istri)

2.    Andi Arwick Garang (anak)

3.    Mariadi Putra Garang (anak)

Data-data tanah objek warisan sebagai berikut:

• Luas 1.000 m2
• NJOP = 1.000.000,- per meter
• NPOP = 1.000 x Rp. 1.000.000,- = Rp. 1.000.000.000,- sama dengan NJOP total
• NJOPTKP waris adalah Rp. 350.000.000,- (DKI Jakarta)

Besarnya BPHTB adalah sebagai berikut:

• BPHTB = 5 % (1/5 NPOP – NPOPTKP)   1/5 NPOP karena yang menjadi hak pewaris hanya 1/5 bagian
• BPHTB = 5 % (1/5 x Rp. 1.000.000.000 – RP. 350.000.000)
• BPHTB = 5 % (Rp. 200.000.000 – Rp. 350.000.000)
• BPHTB = 5 % (- Rp. 150.000.000)
• BPHTB = Nihil

Jika diajukan balik nama atas sertifikat tersebut maka jumlah BPHTB yang harus dibayar adalah Nihil atau tidak ada. Apabila balik nama sudah selesai diajukan di Kantor Pertanahan maka dalam sertifikat akan muncul nama tujuh orang yaitu nama empat orang pemilik sebelumnya ditambah dengan ahli waris dari Rajo Angek Garang, selengkapnya pemilik tanah dan bangunan tersebut menjadi menjadi:

1.    Irwandy

2.    Riza Surya Dharma

3.    Fadli Aulia

4.    Eldwin Syarif

5.    Maknyak Jumas (istri)

6.    Andi Arwick Garang (anak)

7.    Mariadi Putra Garang (anak)

Dalam sertifikat ini juga bisa dicantumkan besarnya masing-masing bagian pemiliknya. Besarnya bagian masing-masing pemilik berdasarkan kesepakatan semua pemilik.

 http://asriman.com

Cara, Prosedur, Mekanisme Balik Nama Sertifikat Rumah

Pengalaman sendiri dulu sewaktu saya membeli rumah awal-nya juga bingung soalnya tidak tau undang undang tentang sertifikat rumah, jangan jangan nanti sudah di beli dan sertifikat ada di tangan nanti ada yang nuntut bahwa itu rumah dia, soalnya pernah kejadian tetangga, padahal sudah pegang sertifikat tanah tapi masih ada yang menuntut dan alasanya juga jelas dia punya sertifikat akhirnya ramai tuh...!! dan unjung ujungnya uang lagi. 

Status & Sertifikasi
Sebaiknya sebelum membeli tanya dulu ini rumah statusnya SHM bukan? maksudnya  SHM (Sertifikat Hak Milik) merupakan jenis sertifikat dengan kepemilikan hak atas penuh oleh pemegang sertifikat tersebut. SHM juga menjadi bukti kepemilikan paling kuat atas lahan atau tanah karena tidak ada lagi campur tangan ataupun kemungkinan kepemilikan pihak lain. Status SHM juga tak memiliki batas waktu. Sebagai bukti kepemilikan paling kuat, SHM menjadi alat paling valid untuk melakukan transaksi jual beli maupun penjaminan untuk kepentingan pembiayaan perbankan.

Lalu bagaimana jika Sertifikat itu masih tertulis nama pemilik pertama (bukan penjualnya)? 

Agar suatu saat nanti tidak repot dan pastinya bertambah tahun akan semakin mahal biaya balik nama, Jika masih ada uang sisa pembelian rumah sebaiknya segera balik nama, biasanya penjual itu hanya sekedar membeli kemudian di jual lagi, makanya nama sertifikat masih asli yang pertama. Kalau pemilik pertama masih ada dan mungkin tetangga dekat tenag saja, anda nanti bisa kangsung minta tanda tangan-nya. Sebaliknya jika pemilik pertama (yang namanya tertulis di sertifikat) sudah pindah rumah anda akan kesulitan untuk balik nama serifikat rumah yang baru anda beli. Seperti kasus saya sendiri waktu itu pemilik pertama sudah pindah kota dan sudah sakit sakitan lagi, karena sudah tua. Dengan sisa uang yang ada saya lengsung balik nama serifikat rumah agar menjadi hak milik penuh. Lalu bagaimana caranya, prosedurya, mekanismenya balik nama sertifikat rumah? bih...simak baik baik..

Cara, Prosedur, Mekanismenya Balik Nama Sertifikat Rumah Agar Jadi SHM (Sertifikat Hak Milik)

• Penjual dan pembeli telah menandatangani Akta Jual Beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Proses balik nama sertifikat rumah tidak dapat dilakukan jika akta jual beli belum ditandatangani oleh penjual, pembeli, PPAT, dan saksi.
• Penjual telah melunasi pajak penghasilan (PPh), sementara pembeli telah melunasi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Proses balik nama sertifikat rumah tidak dapat dilakukan jika PPh, BPHTB, PBB, belum dilakukan pembayaran lunas.
• Pembeli dan penjual telah melunasi biaya Akta Jual Beli sekaligus bea balik nama sertifikat pada PPAT yang ditunjuk. Untuk jasa pelayanan maksimal, penjual dan pembeli sebaiknya membayar jasa PPAT di muka sehingga ketika proses balik nama sertifikat rumah telah selesai maka pembeli tinggal mengambil sertifikat yang telah balik nama tersebut tanpa keluar biaya lagi.
• Kantor PPAT akan mengurus balik nama ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat dengan disertakan sertifikat asli, akta jual beli, fotokopi KTP penjual dan pembeli, bukti pelunasan PPh, bukti pelunasan BPHTB. Untuk proses balik nama maka yang diserahkan ke BPN adalah sertifikat aslinya berikut salinan akta jual beli.
• Jika sesuai jadwal dan prosedur maka proses balik nama kurang lebih 2 minggu, namun dalam prakteknya antara 1 sampai 2 bulan. Hal ini terjadi karena kantor PPAT mengurus balik nama sertifikat ke kantor BPN secara kolektif.

Jika anda masih bingung, bisa langsung mendatangi Kantor PPAT yang terdekat di tempat anda. Pengalaman saya, pihak PPAT biasanya akan memandu anda, mereka akan senang membantu anda sampai keluar kota juga mau jika memang pemilik pertama sudah pindah keluar kota, tapi ingat kasih uang buat beli rolok saja, dia ini perwakilan PPAT kadang dia juga bokek karena di gaji oleh bos-nya. Ok sahabat semua itulah Cara, Prosedur, Mekanisme Balik Nama Sertifikat Rumah.

Biaya-biaya Pengurusan Kepemilikan Rumah!

Prosedur kepemilikan rumah semestinya tak perlu ruwet jika konsumen memahami prosedur transaksi dan pengurusan kepemilikan. Sewaktu transaksi, konsumen perlu memastikan biaya-biaya pengurusan surat atau legalitas rumah, asuransi, serta jangka waktu pengurusan.

Selain itu, ada juga biaya akta jual beli (AJB) dan pengurusan balik nama sertifikat properti dari penjual kepada pembeli. AJB sekaligus menjadi bukti, bahwa konsumen membeli tanah dan bangunan secara tunai.

Untuk rumah yang dibeli dari pengembang, bea balik nama biasanya diurus oleh pengembang sehingga konsumen tinggal membayar. Biaya balik nama kerap digabung dengan AJB. 

Biaya AJB dan pengurusan balik nama bervariasi disesuaikan dengan harga rumah. Berikut rincian biaya AJB dan pengurusan balik nama:

- untuk harga satuan rumah berkisar Rp 50 juta - Rp 100 juta sebesar Rp 1 juta - Rp 1,5 juta

- untuk harga rumah Rp 100 juta - Rp 300 juta sekitar Rp 1,5 juta - Rp 3 juta

- untuk harga rumah Rp 300 juta - Rp 500 juta dikenakan biaya Rp 3 juta - Rp 5 juta

- untuk harga rumah Rp 500 juta - Rp 1 miliar dikenakan Rp 5 juga - Rp 10 juta

- harga rumah di atas Rp 1 miliar umumnya menggunakan persentase dari harga rumah.

Adapun biaya yang juga ditanggung oleh konsumen adalah asuransi jiwa dan asuransi kebakaran. Asuransi itu sangat dibutuhkan dalam proses kredit guna menjamin agar di kemudian hari tidak terjadi kredit macet. Apabila konsumen membeli rumah secara kredit, maka AJB diganti dengan biaya perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) hingga sertifikat tanah pecahan dari sertifikat induk terbit.

Setelah sertifikat tanah keluar, dilanjutkan dengan proses AJB. Selain itu, terdapat juga biaya provisi yang dipungut dari perbankan untuk keperluan administrasi. Biaya provisi disesuaikan dengan besarnya pinjaman. Konsumen (debitor) juga membayar akta pemberian hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang kepada bank (kreditor).

---

http://properti.kompas.com

Hindari Stres dan Frustrasi, Beresin Rumah Yuks?

Tumpukan surat yang belum dibuka, pakaian kotor, dan mainan yang terlupakan adalah beberapa penyebab kekacauan paling umum di setiap rumah. Terlalu banyak sampah sebenarnya bisa berbahaya bagi kesehatan Anda. Inilah beberapa alasan mengapa Anda harus membuat rumah lebih teratur.

Berikut info, tip & trik untuk Anda :

1. Membuat Anda merasa stres

Menurut para peneliti di UCLA Center of Everyday Lives and Family (CELF), ada hubungan antara kortisol (hormon stres) pada wanita yang rumahnya memiliki kepadatan benda rumah tangga tinggi.
Semakin banyak hal yang Anda miliki, semakin banyak wanita stres mengalaminya, karena mereka mengasosiasikan rumah berantakan dengan kegagalan.

2. Menyebabkan Anda makan berlebihan dan mungkin menambah berat badan.

Tentu saja, tumpukan kertas tidak benar-benar menambahkan berat badan, tetapi mereka meningkatkan stres dalam hidup Anda.  Hal ini memungkinkan Anda makan berlebihan, menurut Peter Walsh pada bukunya.Sebagian besar penelitian memang anekdot, tetapi sebuah panel penguji menemukan, menangani kekacauan dengan tujuan penurunan berat badan cukup efektif.

3. Membuat lelah

Bahkan jika tidur lebih awal, hal ini sulit membuat Anda segar sementara buku-buku tergeletak berantakan. Sebuah studi di Princeton University Neuroscience Institute menemukan bahwa orang dengan rumah berantakan mengalami peningkatan kelelahan akibat perluasan energi mental pada stres yang disebabkan oleh lingkungan.
Tidak hanya itu, rumah yang berantakan membuat penghuni lebih sulit untuk fokus dan memproses informasi.
Artinya, Anda harus berusaha lebih keras dan mengeluarkan lebih banyak energi untuk melakukan tugas sehari-hari.

4. Berdampak negatif pada pembuatan keputusan

Studi yang sama dari Universitas Princeton menjelaskan bahwa kesadaran dan gangguan dari kekacauan yang ada akan menurunkan kondisi mental Anda. Akibatnya, Anda lebih mungkin menjadi frustrasi, sehingga membuat keputusan berbeda dari pikiran Anda biasanya.

5. Menambah biaya

Bila Anda memiliki tumpukan surat yang belum dibuka, padahal surat tersebut berisi tagihan dan Anda lupa membayarnya, maka Anda harus membayar biaya lebih atas keterlambatan. Contoh lain, jika Anda tidak dapat menemukan cat kuku favorit, pada akhirnya mungkin Anda membeli yang baru.

6. Menciptakan lingkungan bagi kuman dan hama

Jika Anda tidak dapat melihat permukaan meja dapur, bagaimana bisa membersihkannya?

Lebih lanjut, jika kebiasaan Anda termasuk meninggalkan piring kotor semalaman, pada dasarnya Anda hanya mengundang serangga seperti kecoa ke dalam rumah.

7. Membuat Anda selalu terlambat

Mungkin Anda selalu bangun lebih pagi sebelum beraktivitas seperti bekerja. Namun, mengapa Anda masih saja terlambat? Hal ini mungkin diakibatkan, karena Anda harus menghabiskan waktu untuk mencari kunci kendaraan atau sepatu yang hilang.

8. Berbahaya secara fisik

Berapa kali Anda tersandung sepatu? Apakah Anda pernah tergelincir kaus kaki kiri pada lantai rumah Anda? Tumpukan barang berserakan sembarangan di sekitar rumah Anda pasti akan menyebabkan kecelakaan. Jangan biarkan risiko pergelangan kaki terkilir menjadi tinggi akibat rumah yang berantakan.

---

http://properti.kompas.com

Legalisasi Kepemilikan Properti Orang Asing vs Indonesia

Diterbitkannya Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia masih dianggap belum memuaskan.

Bila dibandingkan regulasi serupa di negeri jiran seperti Malaysia dan Singapura, beleid baru yang diteken Presiden Joko Widodo (Jokowi) pada Senin (22/12/2015) tersebut masih tertinggal jauh. 

Menurut Ketua DPD REI Batam Djaja Roeslim, pp tersebut masih memiliki sejumlah kelemahan, terutama batasan waktu kepemilikan.

"Waktu kepemilikan yang diberikan hanya dalam jangka waktu 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun, dan bisa diperbarui 30 tahun lagi. Atau dengan kata lain 80 tahun. Kenapa tidak langsung saja sekalian 80 tahun. Kan lebih menarik," tutur Djaja kepada Kompas.com, Kamis (14/1/2016).

Untuk diketahui, pp ini mencantumkan perizinan Rumah Tunggal di atas tanah Hak Pakai yang dapat dimiliki Orang Asing diberikan untuk jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun, dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 (dua puluh) tahun. 

Dalam hal jangka waktu perpanjangan sebagaimana dimaksud berakhir, Hak Pakai dapat diperbarui untuk jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun.

Adapun Rumah Tunggal di atas tanah Hak Pakai di atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian sebagaimana dimaksud diberikan Hak Pakai untuk jangka waktu yang disepakati tidak lebih lama dari 30 (tiga puluh) tahun.

Hak Pakai dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun sesuai kesepakatan dengan pemegang hak atas tanah, dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun sesuai kesepakatan dengan pemegang hak atas tanah.
Bandingkan dengan regulasi di Singapura yang memberikan Orang Asing untuk memiliki hunian selama "hayat dikandung badan" yakni 99 tahun di daerah strategis, dan 999 tahun di luar daerah strategis atau suburban.

"Itu artinya Singapura menawarkan Orang Asing untuk memiliki properti secara freehold," tambah Djaja.

Sementara Malaysia punya program "Malaysia My Second Home". Program ini di-bundling dengan pemberian visa tinggal selama 10 tahun tinggal di sana.

Indonesia, kata Djaja, harusnya mencabut batasan-batasan tersebut. Pasalnya, pasar tidak akan teertarik jika batasan masih diberlakukan.

"Tanggung dan tidak menarik. Apalagi Masyarakat Ekonomi ASEAN (MEA) sudah berlaku. Sudahlah kita ketinggalan dalam layanan jasa, kualitas sumber daya manusia, juga regulasi yang tidak kondusif. Indonesia masih ketinggalan jauh di belakang Singapura dan Malaysia," tuntas Djaja.

---

http://properti.kompas.com 

Orang Asing Diizinkan Miliki Hunian di Indonesia ?

Polemik tentang hukum pemilikan rumah tinggal atau hunian oleh orang asing tampaknya harus diakhiri.

Pasalnya, Presiden Joko Widodo (Jokowi) telah menandatangani Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia pada Senin (22/12/2015).

Jokowi meneken PP tersebut berdasarkan pertimbangan untuk lebih memberikan kepastian hukum pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia.

Dalam PP itu disebutkan, yang dimaksud Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia (selanjutnya disebut Orang Asing) adalah orang yang bukan Warga Negara Indonesia (WNI) yang keberadaannya memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja, atau berinvestasi di Indonesia.

“Orang Asing dapat memiliki rumah untuk tempat tinggal atau hunian dengan Hak Pakai,” bunyi Pasal 2 ayat (1) PP ini.

Orang Asing yang dapat memiliki rumah tempat tinggal atau hunian sebagaimana dimaksud adalah Orang Asing pemegang izin tinggal di Indonesia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Dalam hal Orang Asing meninggal dunia, menurut PP ini, rumah tempat tinggal atau hunian sebagaimana dimaksud dapat diwariskan. Ahli waris sebagaimana dimaksud harus mempunyai izin tinggal di Indonesia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

PP ini juga menegaskan, bahwa WNI yang melaksanakan perkawinan dengan Orang Asing dapat memiliki hak atas tanah yang sama dengan WNI lainnya.

“Hak atas tanah sebagaimana dimaksud, bukan merupakan harta bersama yang dibuktikan dengan perjanjian pemisahan harta antara suami dan istri, yang dibuat dengan akta notaris,” bunyi Pasal 3 ayat (2) PP ini.

Jenis hunian

Adapun rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh Orang Asing sebagaimana dimaksud merupakan:

a. Rumah Tunggal di atas tanah:
1. Hak Pakai; atau
2. Hak Pakai di atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah.

b. Sarusun (satuan rumah susun) yang dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai.

Menurut PP ini, Rumah Tunggal di atas tanah Hak Pakai yang dapat dimiliki Orang Asing diberikan untuk jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun, dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 (dua puluh) tahun.  

---

http://properti.kompas.com