Cara, Prosedur, Mekanisme Balik Nama Sertifikat Rumah

Pengalaman sendiri dulu sewaktu saya membeli rumah awal-nya juga bingung soalnya tidak tau undang undang tentang sertifikat rumah, jangan jangan nanti sudah di beli dan sertifikat ada di tangan nanti ada yang nuntut bahwa itu rumah dia, soalnya pernah kejadian tetangga, padahal sudah pegang sertifikat tanah tapi masih ada yang menuntut dan alasanya juga jelas dia punya sertifikat akhirnya ramai tuh...!! dan unjung ujungnya uang lagi. 

Status & Sertifikasi
Sebaiknya sebelum membeli tanya dulu ini rumah statusnya SHM bukan? maksudnya  SHM (Sertifikat Hak Milik) merupakan jenis sertifikat dengan kepemilikan hak atas penuh oleh pemegang sertifikat tersebut. SHM juga menjadi bukti kepemilikan paling kuat atas lahan atau tanah karena tidak ada lagi campur tangan ataupun kemungkinan kepemilikan pihak lain. Status SHM juga tak memiliki batas waktu. Sebagai bukti kepemilikan paling kuat, SHM menjadi alat paling valid untuk melakukan transaksi jual beli maupun penjaminan untuk kepentingan pembiayaan perbankan.

Lalu bagaimana jika Sertifikat itu masih tertulis nama pemilik pertama (bukan penjualnya)? 

Agar suatu saat nanti tidak repot dan pastinya bertambah tahun akan semakin mahal biaya balik nama, Jika masih ada uang sisa pembelian rumah sebaiknya segera balik nama, biasanya penjual itu hanya sekedar membeli kemudian di jual lagi, makanya nama sertifikat masih asli yang pertama. Kalau pemilik pertama masih ada dan mungkin tetangga dekat tenag saja, anda nanti bisa kangsung minta tanda tangan-nya. Sebaliknya jika pemilik pertama (yang namanya tertulis di sertifikat) sudah pindah rumah anda akan kesulitan untuk balik nama serifikat rumah yang baru anda beli. Seperti kasus saya sendiri waktu itu pemilik pertama sudah pindah kota dan sudah sakit sakitan lagi, karena sudah tua. Dengan sisa uang yang ada saya lengsung balik nama serifikat rumah agar menjadi hak milik penuh. Lalu bagaimana caranya, prosedurya, mekanismenya balik nama sertifikat rumah? bih...simak baik baik..

Cara, Prosedur, Mekanismenya Balik Nama Sertifikat Rumah Agar Jadi SHM (Sertifikat Hak Milik)

• Penjual dan pembeli telah menandatangani Akta Jual Beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Proses balik nama sertifikat rumah tidak dapat dilakukan jika akta jual beli belum ditandatangani oleh penjual, pembeli, PPAT, dan saksi.
• Penjual telah melunasi pajak penghasilan (PPh), sementara pembeli telah melunasi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Proses balik nama sertifikat rumah tidak dapat dilakukan jika PPh, BPHTB, PBB, belum dilakukan pembayaran lunas.
• Pembeli dan penjual telah melunasi biaya Akta Jual Beli sekaligus bea balik nama sertifikat pada PPAT yang ditunjuk. Untuk jasa pelayanan maksimal, penjual dan pembeli sebaiknya membayar jasa PPAT di muka sehingga ketika proses balik nama sertifikat rumah telah selesai maka pembeli tinggal mengambil sertifikat yang telah balik nama tersebut tanpa keluar biaya lagi.
• Kantor PPAT akan mengurus balik nama ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat dengan disertakan sertifikat asli, akta jual beli, fotokopi KTP penjual dan pembeli, bukti pelunasan PPh, bukti pelunasan BPHTB. Untuk proses balik nama maka yang diserahkan ke BPN adalah sertifikat aslinya berikut salinan akta jual beli.
• Jika sesuai jadwal dan prosedur maka proses balik nama kurang lebih 2 minggu, namun dalam prakteknya antara 1 sampai 2 bulan. Hal ini terjadi karena kantor PPAT mengurus balik nama sertifikat ke kantor BPN secara kolektif.

Jika anda masih bingung, bisa langsung mendatangi Kantor PPAT yang terdekat di tempat anda. Pengalaman saya, pihak PPAT biasanya akan memandu anda, mereka akan senang membantu anda sampai keluar kota juga mau jika memang pemilik pertama sudah pindah keluar kota, tapi ingat kasih uang buat beli rolok saja, dia ini perwakilan PPAT kadang dia juga bokek karena di gaji oleh bos-nya. Ok sahabat semua itulah Cara, Prosedur, Mekanisme Balik Nama Sertifikat Rumah.

Biaya-biaya Pengurusan Kepemilikan Rumah!

Prosedur kepemilikan rumah semestinya tak perlu ruwet jika konsumen memahami prosedur transaksi dan pengurusan kepemilikan. Sewaktu transaksi, konsumen perlu memastikan biaya-biaya pengurusan surat atau legalitas rumah, asuransi, serta jangka waktu pengurusan.

Selain itu, ada juga biaya akta jual beli (AJB) dan pengurusan balik nama sertifikat properti dari penjual kepada pembeli. AJB sekaligus menjadi bukti, bahwa konsumen membeli tanah dan bangunan secara tunai.

Untuk rumah yang dibeli dari pengembang, bea balik nama biasanya diurus oleh pengembang sehingga konsumen tinggal membayar. Biaya balik nama kerap digabung dengan AJB. 

Biaya AJB dan pengurusan balik nama bervariasi disesuaikan dengan harga rumah. Berikut rincian biaya AJB dan pengurusan balik nama:

- untuk harga satuan rumah berkisar Rp 50 juta - Rp 100 juta sebesar Rp 1 juta - Rp 1,5 juta

- untuk harga rumah Rp 100 juta - Rp 300 juta sekitar Rp 1,5 juta - Rp 3 juta

- untuk harga rumah Rp 300 juta - Rp 500 juta dikenakan biaya Rp 3 juta - Rp 5 juta

- untuk harga rumah Rp 500 juta - Rp 1 miliar dikenakan Rp 5 juga - Rp 10 juta

- harga rumah di atas Rp 1 miliar umumnya menggunakan persentase dari harga rumah.

Adapun biaya yang juga ditanggung oleh konsumen adalah asuransi jiwa dan asuransi kebakaran. Asuransi itu sangat dibutuhkan dalam proses kredit guna menjamin agar di kemudian hari tidak terjadi kredit macet. Apabila konsumen membeli rumah secara kredit, maka AJB diganti dengan biaya perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) hingga sertifikat tanah pecahan dari sertifikat induk terbit.

Setelah sertifikat tanah keluar, dilanjutkan dengan proses AJB. Selain itu, terdapat juga biaya provisi yang dipungut dari perbankan untuk keperluan administrasi. Biaya provisi disesuaikan dengan besarnya pinjaman. Konsumen (debitor) juga membayar akta pemberian hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang kepada bank (kreditor).

---

http://properti.kompas.com

Kredit Pemilikan Rumah ( KPR)

 

Pengenalan KPR

Apa saja persyaratan KPR? Sebelum membahas mengenai syarat dan ketentuannya, ada baiknya kita membahas singkat mengenai KPR dari awal. Kredit Pemilikan Rumah adalah suatu fasilitas kredit yang diberikan oleh perbankan kepada para nasabah perorangan yang akan membeli atau memperbaiki rumah. 

Saat ini di Indonesia mengenal dua jenis KPR yaitu; 

 a) KPR bersubsidi dimana kredit diperuntukan kepada masyarakat yang penghasilannya dari menengah ke bawah. Hal ini dilakukan untuk menjawab kebutuhan perumahan ataupun perbaikan rumah yang telah dimiliki. 

b) KPR Non Subsidi yaitu KPR yang diberikan untuk seluruh masyarakat. Ketentuan dan persyaratannya ditentukan oleh bank sehingga penentuan besar kredit ataupun suku bunga dilakukan sesuai kebijakan bank tersebut.


Berdasarkan agunan maka, KPR dibedakan atas:

1. KPR Pembelian: Adalah KPR yang menggunakan rumah yang akan dibeli sebagai agunannya. 
2. KPR Multiguna atau KPR Refinancing: Adalah KPR yang menggunakan rumah yang sudah dimiliki sebagai agunannya. 

Berdasarkan persyaratan penerima pinjaman dan tingkat suku bunga maka KPR dibedakan atas:

1. KPR Bersubsidi: Adalah KPR disediakan oleh Bank sebagai bagian dari program pemerintah atau Jamsostek, dalam rangka memfasilitasi pemilikan atau pembelian rumah sederhana sehat (RS Sehat/ RSH) oleh masyarakat berpenghasilan rendah sesuai kelompok sasaran. Yang  akan dikenakan subsidi adalah: suku bunga kredit atau uang muka.
2. KPR Konvensional atau KPR Non-Subsidi: Adalah produk KPR yang disediakan oleh perbankan dengan persyaratan yang mengikuti ketentuan umum perbankan dan tingkat suku bunga regular yang ditetapkan oleh bank yang bersangkutan. Bisa saja suku bunga antar setiap bank, berbeda satu sama lainnya.
3. KPR Syariah: KPR jenis ini tidak jauh berbeda dengan KPR non subsidi, tapi cara transaksinya menggunakan prinsip akad murabahah (jual-beli) atau musyarakah mutanaqishah (kerjasama sewa). Sejumlah bank baik milik pemerintah maupun bank swasta telah memiliki produk KPR Syariah.
4. Inhouse KPR: Istilah ini dipergunakan oleh sebagian orang untuk membedakan antara KPR produk lembaga keuangan dan KPR internal yang disediakan pengembang. Jenis KPR ini sebetulnya adalah nama lain dari pembelian properti dengan cicilan bertahap sebagai fasilitas yang disediakan oleh pengembang.

Kenapa menggunakan KPR?

  Lalu apa saja keuntungan menggunakan sistem KPR? Diantaranya adalah;

• Tidak perlu khawatir dengan danai tunai. Dengan menggunakan KPR, nasabah tidak harus menyediakan dana secara tunai untuk membeli rumah. Nasabah cukup menyediakan uang muka saja. Dengan system seperti ini, tidak diperlukan untuk mengumpulkan seluruh dana di awal.
• Karena KPR memiliki jangka waktu yang panjang, maka angsuran dapat diiringi dengan ekspektasi peningkatan penghasilan. Selain mengumpulkan dokumen untuk syarat dan ketentuan KPR, kita tentunya perlu tahu mengenai biaya prosesnya. Pada umumnya fasilitas KPR, pemohon akan dikenakan beberapa biaya, diantaranya; biaya appraisal, biaya notaris, provinsi bank, biaya asuransi kebakaran, biaya premi asuransi jiwa selama masa kredit.

   
Syarat-syarat KPR

  Ada beberapa persyaratan dasar dalam pengajuan KPR. Salah satunya, Anda harus berusia minimal 21 tahun. Selain itu, telah memiliki pekerjaan atau penghasilan tetap sebagai pegawai tetap/wiraswasta/professional dengan masa kerja minimal 1 tahun (pegawai) atau 2 tahun (professional/wiraswasta). Dalam persyaratan KPR ada beberapa dokumen yang Anda butuhkan diantaranya:

• Fotokopi KTP/Paspor/KITAS/KITAP
• Slip gaji bulan terakhir/Surat Keterangan Gaji
• Fotokopi Rekening Koran
• Fotokopi Surat Izin Praktek
• Fotokopi Akte Perusahaan dan atau SIUP dan NPWP
• Fotokopi Tagihan Bulanan Kartu Kredit 1 Bulan Terakhir
• Fotokopi Kartu kredit

Selain memperhatikan soal persyaratan KPR, ada baiknya juga kita mengetahui hal-hal penting saat mengajukan KPR. Apa saja hal-hal penting yang harus Anda perhitungkan? Diantaranya adalah;

• Jika rumah yang dibeli dari perorangan, maka pastikan bahwa sertifikat tidak bermasalah dan ada IMB sesuai dengan kondisi bangunan yang ada
• Jika membeli rumah dari developer, pastikan bahwa mereka telah mempunyai ijin-ijin, antara lain :

1. Ijin Peruntukan Tanah : Ijin Lokasi, Aspek Penata-gunaan lahan, Site Plan yang telah disahkan, dsb. 
2. Prasarana sudah tersedia 
3. Kondisi tanah matang 
4. Sertifikat tanah minimal SHGB atau HGB Induk atas nama developer e. IMB Induk

• Kenali reputasi penjual. Pastikan bagaimana track record si penjual (perorangan atau developer) dengan hasil bangunannya
• Jangan lakukan transaksi jual beli di bawah tangan. Jika rumah yang Anda beli dalam status jaminan bank, maka lakukan pengalihan kredit pada Bank yang bersangkutan dan dibuat akte jual beli di hadapan pihak notaris. Jangan lakukan transaksi pengalihan kredit "di bawah tangan" atau dasar kepercayaan. Tanda bukti jangan hanya berupa kwitansi biasa karena bank tidak mengakui transaksi seperti ini.

Dengan mengenal kembali apa itu KPR, jenisnya, biaya prosesnya, persyaratan ataupun hal-hal penting saat pengurusan, diharapkan Anda bisa mempersiapkan lebih matang lagi dalam mengajukan KPR.

Biaya Proses KPR
Pada umumnya fasilitas KPR pemohon akan dikenakan beberapa biaya, diantaranya : biaya appraisal, biaya notaris, provisi bank, biaya asuransi kebakaran, biaya premi asuransi jiwa selama masa kredit.

 
Metode Perhitungan Bunga KPR
Secara umum dikenal 3 metode perhitungan bunga yaitu :
1. Flat
2. Efektif
3. Annuitas Tahunan dan Bulanan
Dalam prakteknya metode suku bunga yang banyak  digunakan adalah suku bunga efektif atau annuitas.

Keuntungan KPR
Nasabah tidak harus menyediakan dana secara tunai untuk membeli rumah. Nasabah cukup menyediakan  uang muka. Karena KPR memiliki jangka waktu yang panjang, angsuran yang dibayar dapat diiringi dengan ekspektasi peningkatan penghasilan.

Hal-hal yang perlu diperhatikan

1. Bila membeli rumah dari perorangan, pastikan bahwa sertifikat yang ada tidak bermasalah dan ada IMB sesuai dengan kondisi bangunan yang ada.

 

2. Bila membeli rumah dari developer, pastikan bahwa developer dimaksud telah mempunyai ijin-ijin, antara lain: - Ijin Peruntukkan Tanah : Ijin Lokasi, Aspek Penata-gunaan lahan, Site Plan yang telah disahkan, dsb.
- Prasarana sudah tersedia
- Kondisi tanah matang
- Sertifikat tanah minimal SHGB atau HGB Induk atas nama developer
- IMB Induk.

3. Kenali reputasi penjual (perorangan atau developer).

4. Jangan melakukan transaksi jual beli di bawah tangan, artinya apabila rumah yang akan dibeli masih dalam status dijaminkan di bank, maka lakukanlah pengalihan kredit pada bank yang bersangkutan dan dibuat akte jual beli di hadapan notaris. Jangan sekali-kali melakukan transaksi pengalihan kredit di bawah tangan, artinya atas dasar kepercayaan saja dan tanda buktinya hanya berupa kwitansi biasa, karena bank tidak mengakui transaksi yang seperti ini.
 ---

www.rumah123.com

www.klien.kontan.co.id

Beli Rumah dari Saudara? Harus Jelas Hitam Putihnya!

Penting dipahami bahwa membeli rumah dari saudara bukan berarti segalanya dibuat secara kekeluargaan. Anda tetap harus mengikuti prosedur membeli rumah pada umumnya agar semua transaksi terekam jelas dan tidak ada pihak yang dirugikan.

Awalnya, Dedi Setiadi (32) berniat membantu kakaknya yang sedang mengalami kesulitan keuangan. Saat sang kakak menawarkan rumahnya agar ia beli, Deni pun mengiyakan. “Keputusan saya, ya, karena ingin membantu kakak saya,” ucap Deni. Selain membantu, ada alasan lain yang membuat ia cepat menerima keputusan itu, yaitu kakaknya memberikan penawaran menarik. “Uang yang harus saya serahkan cukup 60% dari nilai total rumah. Sisanya, dibayar saat anaknya masuk kuliah. Dan itu berarti 9 tahun lagi,” tambahnya.

Tak ada hitam putih. Semua transaksi hanya berdasar sebuah “kepercayaan”. Tetapi, setelah 2 tahun berlalu, kejadian yang tidak diharapkan terjadi. Mendadak, kakaknya selalu meminta uang dengan pelbagai alasan. Awalnya, Deni memberi sejumlah uang yang diminta. Tetapi, saat kakaknya meminta dengan nominal besar, ia terus terang tidak menyanggupi. Ketidak sanggupan ini membuat ia merasa “diteror” kakaknya sendiri. Pertengkaran di antara kedua saudara ini pun akhirnya meledak. Deni merasa air susu dibalas dengan air tuba.

Roni Sembirin Yusuf, konsultan keuangan, PT Winsolutions Financial Consultant, menjelaskan bahwa siapapun pelakunya, tanpa terkecuali, semua yang melibatkan transaksi keuangan wajib dibuatkan hitam putihnya. “Semua yang berhubungan dengan uang itu sifatnya sangat sensitif. Siapapun bisa kalap gara-gara masalah uang. Semua hanya bisa diminimalisasi dengan yang namanya kontrak hitam di atas putih,” terang Roni. Lantas, bagaimana agar kita terhindar dari permasalahan ini?

Ini yang Terpenting!

Jangan terburu-buru memberikan kata “iya” kepada saudara Anda. Walau Anda memang tertarik dengan bentuk desain rumah atau kondisi lingkungan perumahannya yang nyaman ditinggali, sebaiknya cek kondisi keuangan tabungan Anda terlebih dulu. “Jika jumlahnya mencukupi bahkan setelah dihitung Anda masih memiliki tabungan sisa, maka tidak masalah. Tetapi, jika jumlahnya tidak mencukupi atau mencukupi tetapi membuat Anda kehilangan tabungan seluruhnya, sebaiknya perlu berpikir ulang,” ungkap Roni.

Ia menerangkan bahwa jumlah tabungan yang harus dimiliki sisanya tidak kurang dari 20% atau seminimal-minimalnya dapat memenuhi kebutuhan Anda dan keluarga (jika sudah berkeluarga) selama 4-6 bulan. “Ingat, Anda juga memiliki prioritas untuk memenuhi kebutuhan Anda sendiri. Jika Anda sudah berkeluarga, juga bertanggung jawab memenuhi kebutuhan keluarga Anda,” ucap Roni. “Intinya, jangan sampai Anda menolong saudara dari lubang buaya, tetapi Anda sendiri terperosok dan termakan oleh buaya itu,” ungkap Roni memberi perumpamaan.

Lihat, Teliti, dan Periksa

Walau membeli rumah saudara, bukan hal terlarang jika Anda memeriksa barang yang akan dibeli. Periksa secara seksama kondisi fisik rumah. Apakah masih layak huni atau tidak. Ini penting agar Anda bisa bernego tentang harga rumah. Jika masih layak huni, berarti harga jualnya masih tinggi. Jika tidak, harga dipastikan bisa lebih rendah. Selain itu, tanyakan juga umur rumahnya. Umur rumah digolongkan menjadi 3, yaitu baru (kurang dari 10 tahun), sedang (10-20 tahun), dan tua (lebih dari 20 tahun). “Semakin tua usia bangunan, semakin besar kemungkinan Anda harus mengeluarkan biaya lebih untuk perbaikan,” terang Roni.

Pastikan juga bahwa lingkungan perumahan yang akan dibeli memiliki standar kenyamanan dan keamanan yang baik. Jika keduanya tidak terpenuhi, biasanya harga rumah nilainya akan di bawah standar. Jika saudara Anda tetap menjualnya dengan harga tinggi, lebih baik sarankan saja dia untuk menjualnya ke orang lain. Selain tidak akan hidup nyaman di rumah ini, Anda yang berniat untuk investasi pun dipastikan akan kesulitan untuk menjualnya kembali. Terpenting, pastikan bahwa rumah bebas dari sengketa dan lengkap surat-suratnya.

Harga yang Disepakati, Wajar

Membeli rumah dari keluarga biasanya tidak memiliki standar yang jelas. Bahkan, dalam kondisi keuangan yang mendesak ada dan dalam tempo sesingkat-singkatnya, seseorang akan berani menjual rumahnya di bawah standar harga pasar. Sebenarnya, ini sebuah keuntungan bagi Anda. Tetapi, karena bersaudara, sebaiknya Anda tidak sekejam itu membeli rumah dengan harga semurah-murahnya. Tentukan harga yang sedikit memberi dia “kebahagiaan”.

“Harga harus benar-benar disepakati kedua belah pihak. Jika memang memungkinkan, bawa juga keluarga dalam menentukkan harga rumah ini. Minimalnya, harga disepakati oleh Anda dan isteri Anda (jika Anda sudah menikah) dan saudara Anda beserta isterinya (jika kasusnya saudara Anda sudah menikah),” terang Roni.

Pembayarannya Jelas

Walaupun jual belinya dengan saudara atau pihak keluarga, perlu dibuat surat perjanjian di atas materai antara penjual dan pembeli (pihak 1 dan pihak ke-2). Hal ini penting agar tidak terjadi sengketa di dalam keluarga nantinya. “Banyak kasus karena tidak adanya dokumen kontrak mengakibatkan perselisihan antaranggota keluarga. Dari mulai terjadi adu fisik, hingga hilangnya nyawa di tangan keluarga sendiri,” tukas Roni.

Jika Anda membeli secara tunai, kondisinya akan lebih mudah karena Anda tidak perlu melakukan pembayaran sisanya. Bagaimana jika dicicil? Roni menjelaskan harus dibuat secara detail proses pembayarannya. Misalnya, akan dicicil selama berapa tahun dan perbulannya akan dibayar berapa? Jika sudah pasti, Anda berpegang dengan perjanjian tersebut. “Perlu diingat, perjanjian hitam di atas putih ini perlu menggunakan materai dan juga saksi. untuk saksi sebaiknya dari pihak di luar anggota keluarga,” terang Roni. Jika kedua belah pihak jelas, permasalahan membeli rumah dari keluarga akan terhindar.

(Irfan Hidayat – irfan@tabloidrumah.com)

Foto: Jou Endhy Pesuarissa

Lokasi: Rumah Contoh Perumahan Grand Cilebut, Bogor

---

www.tabloidrumah.com

Cara Jual Beli Tanah

Cara Jual Beli Tanah

Bagaimana.. Cara Jual Beli Tanah..?,

Jual beli hak atas tanah merupakan proses peralihan hak yang sudah ada sejak jaman dahulu. Jual beli ini didasarkan pada hukum Adat, dan harus memenuhi syarat-syarat seperti: Terang, Tunai dan Rill. Terang artinya di lakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, Tunai artinya di bayarkan secara tunai, dan Rill artinya jual beli dilakukan secara nyata. Jadi, apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual beli sebagaimana dimaksud.

Apabila antara penjual dan pembeli sudah sepakat untuk melakukan jual beli tanah terhadap tanah yang sudah bersertifikat maka beberapa langkah yang harus ditempuh adalah :

1.            Akta Jual Beli (AJB) Bilamana sudah tercapai kesepakatan mengenai harga tanah termasuk didalamnya cara pembayaran dan siapa yang menangung biaya pembuatan Akta Jual Beli (AJB) antara pihak penjual dan pembeli, maka para pihak harus datang ke kantor PPAT untuk membuat akta jual beli tanah.

2.            Persyaratan Akta Jual Beli (AJB) Hal-hal yang diperlukan dalam membuat Akta Jual Beli tanah di kantor PPAT adalah sebagai berikut:

o        Syarat-syarat yang harus dibawa penjual:

1.            Asli sertifikat hak atas tanah yang akan dijual;

2.            Kartu Tanda Penduduk;

3.            Bukti Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) sepuluh tahun terakhir;

4.            Surat persetujuan suami isteri serta kartu keluarga bagi yang telah berkeluarga.

o        Syarat-syarat yang harus dibawa oleh Calon Pembeli:

1.            Kartu Tanda Penduduk

2.            Kartu Keluarga

3.         Proses pembuatan AJB di Kantor PPAT

o        Persiapan pembuatan AJB sebelum dilakukan proses jual beli:

1.            Dilakukan pemeriksaan mengenai keaslian dari sertipikat termaksud di kantor Pertanahan untuk mengetahui status sertifikat saat ini seperti keasliannya, apakah sedang dijaminkan kepada pihak lain atau sedang dalam sengketa kepemilikan, dan terhadap keterangan sengketa atau tidak, maka harus disertai surat pernyataan tidak sengketa atas tanah tersebut;

2.            Terkait status tanah dalam keadaan sengketa, maka PPAT akan menolak pembuatan AJB atas tanah tersebut;

3.            Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut maka tidak lantas menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum;

4.            Penjual diharuskan membayar Pajak Penghasilan (Pph) sedangkan pembeli diharuskan membayar bea perolehan hak atas tanah dan anggunan (BPHTB) dengan ketentuan berikut ini: Pajak Penjual (Pph) = NJOP/harga jual X 5 % , Pajak Pembeli (BPHTB) = {NJOP/harga jual - nilai tidak kena pajak} X 5%

o        Pembuatan Akta Jual Beli

1.            Dalam pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis;

2.            Dalam pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi;

3.            PPAT akan membacakan serta menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta, dan bila isi akta disetujui maka oleh penjual dan calon pembeli akta tersebut akan ditandatangani oleh para pihak, sekaligus saksi dan pejabat pembuat akta tanah sendiri;

4.            Akta dibuat dua lembar asli, satu disimpan oleh di kantor PPAT dan lembar lainnya akan disampaikan kepada kantor pertanahan setempat untuk keperluan balik nama atas tanah, sedangkan salinannya akan diberikan kepada masing-masing pihak.

o        Setelah Pembuatan Akta Jual Beli

1.            Setelah Akta Jual Beli selesai dibuat, PPAT menyerahkan berkas tersebut ke kantor pertanahan untuk balik nama sertipikat; dan

2.            Penyerahan akta harus dilakukan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak ditandatangani, dengan berkas-berkas yang harus diserahkan antara lain: surat permohonan balik nama yang telah ditandatangani pembeli, Akta Jual Beli dari PPAT, Sertipikat hak atas tanah, Kartu tanda penduduk kedua belah pihak, Bukti lunas pembayaran Pph, serta bukti lunas pembayaran bea perolehan hak atas tanah dan bangunan.

o        Proses di Kantor Pertanahan

1.            Saat berkas diserahkan kepada kantor pertanahan, maka kantor pertanahan akan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah yang selanjutkan akan diberikan kepada pembeli;

2.            Nama penjual dalam buku tanah dan sertipikat akan docoret dengan tinta hitam dan diberi paraf oleh kepala kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk;

3.            Nama pembeli selaku pemegang hak atas tanah yang baru akan ditulis pada halaman dan kolom yang terdapat pada buku tanah dan sertipikat dengan dibubuhi tanggal pencatatan serta tandatangan kepala kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk; dan

4.            Dalam waktu 14 (empat belas) hari pembeli berhak mengambil sertipikat yang sudah dibalik atas nama pembeli di kantor pertanahan setempat.

Contoh :
 Sebidang tanah yang berada di  wilayah  DKI Jakarta  dengan harga transaksi   500 juta rupiah.

-         Pajak Penjual              : 5% x 500 juta

-         Pajak Pembeli             : 5% x (500 juta – 60 juta rupiah).

(Jika harga jual kurang dari 60juta, tidak kena pajak)

Biaya  tersebut  hanya untuk pembayaran Pajak saja belum termasuk Biaya di Notaris (Biaya administrasi, Balik Nama Sertifikat/AJB  dan Biaya  Jasa PPAT.)

Perkiraan Biaya Notaris :

~        AJB Rp.750.000
~        Balik Nama Sertifikat Rp.750.000
~        Pengecekan Sertifikat Rp.200.000
~        Legalisir Pajak Rp.200.000
~        Salinan PBB Rp.250.000 (jika bukti pembayaran pajak 10 tahun terakhir tidak ada)

Biaya notaris paling mahal 1% dari NJOP, tergantung dari notaris yg dipakai, tiap notaris beda-beda tarifnya, ada yg mahal, ada yg murah. Biaya notaris kebanyakan ditanggung pembeli, tapi ada juga ditanggung bersama,  dibagi 2 biaya notarisnya, ya tergantung kesepakatan bersama antara penjual dan pembeli 

sumber: dari berbagai sumber

http://cara.obralweb.com