Cara Jual Beli Tanah
Bagaimana.. Cara Jual Beli Tanah..?,
Jual beli hak atas tanah merupakan proses peralihan hak
yang sudah ada sejak jaman dahulu. Jual beli ini didasarkan pada hukum Adat,
dan harus memenuhi syarat-syarat seperti: Terang, Tunai dan Rill. Terang
artinya di lakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, Tunai artinya di
bayarkan secara tunai, dan Rill artinya jual beli dilakukan secara nyata. Jadi,
apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual beli
sebagaimana dimaksud.
Apabila antara penjual dan pembeli
sudah sepakat untuk melakukan jual beli tanah terhadap
tanah yang sudah bersertifikat maka beberapa langkah yang harus ditempuh adalah
:
1.
Akta Jual Beli (AJB) Bilamana sudah tercapai kesepakatan
mengenai harga tanah termasuk didalamnya cara pembayaran dan siapa yang
menangung biaya pembuatan Akta Jual Beli (AJB) antara pihak penjual dan
pembeli, maka para pihak harus datang ke kantor PPAT untuk membuat akta jual
beli tanah.
2.
Persyaratan Akta Jual Beli (AJB) Hal-hal yang diperlukan
dalam membuat Akta Jual Beli tanah di kantor PPAT adalah sebagai berikut:
o
Syarat-syarat yang
harus dibawa penjual:
1.
Asli sertifikat hak atas tanah yang akan dijual;
2.
Kartu Tanda Penduduk;
3.
Bukti Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) sepuluh
tahun terakhir;
4.
Surat persetujuan suami isteri serta kartu keluarga bagi
yang telah berkeluarga.
o
Syarat-syarat yang
harus dibawa oleh Calon Pembeli:
1.
Kartu Tanda Penduduk
2.
Kartu Keluarga
3.
Proses pembuatan
AJB di Kantor PPAT
o
Persiapan pembuatan AJB sebelum dilakukan proses jual
beli:
1.
Dilakukan pemeriksaan mengenai keaslian dari sertipikat
termaksud di kantor Pertanahan untuk mengetahui status sertifikat saat ini
seperti keasliannya, apakah sedang dijaminkan kepada pihak lain atau sedang
dalam sengketa kepemilikan, dan terhadap keterangan sengketa atau tidak, maka
harus disertai surat pernyataan tidak sengketa atas tanah tersebut;
2.
Terkait status tanah dalam keadaan sengketa, maka PPAT
akan menolak pembuatan AJB atas tanah tersebut;
3.
Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan
membeli tanah tersebut maka tidak lantas menjadi pemegang hak atas tanah yang
melebihi ketentuan batas luas maksimum;
4.
Penjual diharuskan membayar Pajak Penghasilan (Pph)
sedangkan pembeli diharuskan membayar bea perolehan hak atas tanah dan anggunan
(BPHTB) dengan ketentuan berikut ini: Pajak Penjual (Pph) =
NJOP/harga jual X 5 % , Pajak Pembeli (BPHTB) = {NJOP/harga
jual - nilai tidak kena pajak} X 5%
o
Pembuatan Akta Jual
Beli
1.
Dalam pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon
pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis;
2.
Dalam pembuatan akta harus dihadiri oleh
sekurang-kurangnya dua orang saksi;
3.
PPAT akan membacakan serta menjelaskan mengenai isi dan
maksud pembuatan akta, dan bila isi akta disetujui maka oleh penjual dan calon
pembeli akta tersebut akan ditandatangani oleh para pihak, sekaligus saksi dan
pejabat pembuat akta tanah sendiri;
4.
Akta dibuat dua lembar asli, satu disimpan oleh di kantor
PPAT dan lembar lainnya akan disampaikan kepada kantor pertanahan setempat untuk
keperluan balik nama atas tanah, sedangkan salinannya akan diberikan kepada
masing-masing pihak.
o
Setelah Pembuatan
Akta Jual Beli
1.
Setelah Akta Jual Beli selesai dibuat, PPAT menyerahkan
berkas tersebut ke kantor pertanahan untuk balik nama sertipikat; dan
2.
Penyerahan akta harus dilakukan selambat-lambatnya 7
(tujuh) hari kerja sejak ditandatangani, dengan berkas-berkas yang harus
diserahkan antara lain: surat permohonan balik nama yang telah ditandatangani
pembeli, Akta Jual Beli dari PPAT, Sertipikat hak atas tanah, Kartu tanda
penduduk kedua belah pihak, Bukti lunas pembayaran Pph, serta bukti lunas
pembayaran bea perolehan hak atas tanah dan bangunan.
o
Proses di Kantor
Pertanahan
1.
Saat berkas diserahkan kepada kantor pertanahan, maka
kantor pertanahan akan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama
kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah yang selanjutkan akan diberikan kepada
pembeli;
2.
Nama penjual dalam buku tanah dan sertipikat akan docoret
dengan tinta hitam dan diberi paraf oleh kepala kantor pertanahan atau pejabat
yang ditunjuk;
3.
Nama pembeli selaku pemegang hak atas tanah yang baru akan
ditulis pada halaman dan kolom yang terdapat pada buku tanah dan sertipikat
dengan dibubuhi tanggal pencatatan serta tandatangan kepala kantor pertanahan
atau pejabat yang ditunjuk; dan
4.
Dalam waktu 14 (empat belas) hari pembeli berhak mengambil
sertipikat yang sudah dibalik atas nama pembeli di kantor pertanahan setempat.
Contoh :
Sebidang tanah yang berada di wilayah DKI Jakarta dengan harga transaksi 500 juta rupiah.
- Pajak
Penjual : 5% x 500 juta
- Pajak
Pembeli : 5% x (500 juta – 60 juta
rupiah).
(Jika harga jual kurang dari 60juta,
tidak kena pajak)
Biaya tersebut hanya
untuk pembayaran Pajak saja belum termasuk Biaya di Notaris (Biaya
administrasi, Balik Nama Sertifikat/AJB dan Biaya Jasa PPAT.)
Perkiraan Biaya Notaris :
~ AJB Rp.750.000
~ Balik Nama Sertifikat Rp.750.000
~ Pengecekan Sertifikat Rp.200.000
~ Legalisir Pajak Rp.200.000
~ Salinan PBB Rp.250.000 (jika bukti pembayaran pajak 10 tahun terakhir tidak ada)
~ Balik Nama Sertifikat Rp.750.000
~ Pengecekan Sertifikat Rp.200.000
~ Legalisir Pajak Rp.200.000
~ Salinan PBB Rp.250.000 (jika bukti pembayaran pajak 10 tahun terakhir tidak ada)
Biaya notaris paling mahal 1% dari NJOP, tergantung dari
notaris yg dipakai, tiap notaris beda-beda tarifnya, ada yg mahal, ada yg
murah. Biaya notaris kebanyakan ditanggung pembeli, tapi ada juga ditanggung
bersama, dibagi 2 biaya notarisnya, ya tergantung kesepakatan bersama
antara penjual dan pembeli
sumber: dari berbagai sumber
No comments:
Post a Comment